2024年伊始，广受关注的新闻之一，存量房贷利率又要下调了：
图片不光是存量房贷，近年来房市松绑政策一波接一波，房贷利率下调、首付比例下调、部分地区还允许商业贷款转公积金贷款，甚至取消限购……这些政策，让购房门槛和成本都降低不少。效果肯定是有的，但总体来说，房价不会再像过去那样疯涨，几乎是所有人的共识了。
有人问，房贷利率下调会带动买房热吗？这个热评代表了很多人的观点：
图片买房投资，我的亲身经历
以前，老百姓有了闲钱很喜欢买房投资，主要就是看好房价持续上涨，将来卖掉赚的差价，足以覆盖成本还能赚不少。但房价一旦下跌、哪怕是不涨了，就只能靠不稳定、未必省心的房租带来现金流，还需要付出房贷利息、维修管理等各种金钱和精力成本。
对于买房投资，Terry是有亲身体会的，因为我就是一个小小的、心酸的房东。
我2018年1月买房，总房款107万，当时利率虽不是顶峰但也挺高，房贷年利率5.24%，装修贷年利率6.465%，等额本息，每月还款4755元；我在2019年11月办理了商转公，把利率降低到3.25%，等额本金，目前每月还款4300+；在那之前将近4年的时间，每月还款大部分都是付利息。
交房后，我就联系中介把房子出租了，每月2100元，租售比不到2.5%，大概是目前房贷的一半，收益不多，但糟心事不少：
第1任租客是来让我渡劫的，交租金不及时，经常需要三催四请，态度还很不好，拖欠房租的是大爷，而我就是那个焦心的倒霉蛋；
他经常出差，墙体内水管漏水也没及时跟我们说，导致后来错过了精装修的保修期，还渗漏到楼下，维修费花了大几千，期间沟通协调还耗费了不少精力；
不仅如此，他还非常不爱惜房子，出租时是全新的精装修，退租时简直脏乱得不像样，到处是垃圾和划痕，收拾残局又是一堆糟心事；
送走了这任租客，疫情期间空置了好几个月，终于迎来省心的第2任租客，目前房租每月2050元，但不知道能租到什么时候……
写这篇文章的时候我随手搜了搜，目前我买的小区，同房型二手房价格在100万左右，略跌了一些，也不知道这个挂牌价好不好卖。
目前来看，这套投资房产收益为负，最大的意义恐怕就是让我家强制储蓄，没被P2P骗走，没买暴雷理财产品。哦，还收获了参与感，参与了房龄变大、房价起伏、房贷变少、以及租客的一部分生活
图片房产投资的变化
Terry的情况绝不是个例。好的房产永远不愁租也不愁卖，但盲买都能挣钱的时期过去了，未来买房会非常考验眼光。换言之，老破小、老破大、不良资产的价值空间被压缩。大家逐渐发现：
买房不一定会涨，还可能会跌；
利息、物业、维护成本以及未来可能征收的房产税，其实房屋的持有成本并不低；
除了金钱成本，还需要投入精力成本，来处理前期的装修、后期的维护等等；
大部分房产的租售比都比较低，一般在2%+，而租金现金流其实未必稳定和省心，能不能遇上省心的租客、房屋会不会空置都是未知数；
除了少数紧俏的房产，二手房越来越难卖了，很多人把房子挂牌许久无人问津，价格降得太低又很难接受，长期流动性是不太好的；
加上房价下跌和房企暴雷等等因素，现在买房投资的热度的确大大降低，而股票基金表现不佳、理财信托频频暴雷，使得卖房买保险这一过去看来不可思议的操作，也逐渐成为越来越多人的选择。
卖房买保险是什么操作？
假如Terry的房子以100万卖出，拿出10万元，用来增加家里的流动资金，缓解现金流压力，或者买理财、股票、基金，博取更高收益；剩下的90万，分3年投入，每年交30万，投保一款热销的终身年金。我们以30岁男性为被保人，看看是什么效果：
图片如果选择第5年末开始领取，均匀现金流，每年确定可领取28200元，相当于每个月2350元，比Terry那套挂牌价100万的房屋租金更高；如果是一线城市动辄千万的房子，换成“保险租金”，就是每年28万+。
如果选择递增现金流，刚开始会领得少一些，但每5年“房租”一定会上涨，越领越多。
如果不想马上用掉“租金”，还可以进入保底2%、现行结算3.5%的万能账户，进行二次增值。
即使不计算已经领取的金额，现金价值在第10年末也会超过已交保费，并且在之后的大部分年份均高于90万，100岁后也只比90万少一点点，相当于“这套房产”价格稳定，并且随时可以出手，想卖一定能卖掉，长期流动性是很好的。
更重要的是，不用担心市场波动，不会断租，杜绝遇到恶租客的可能性，也不用费心费钱维护房屋，只管无脑交保费，活着按期领钱，是真正省心的被动现金流。
还有一点很多人忽略的，一旦身故，保险的身故金可直接赔给事先指定的身故受益人，而不动产继承，需要所有继承人在不动产归属地当地签字，有些年龄特别大的人就来不了，或者涉及异地交通费用等，还有很多家庭房产继承产生纠纷，或是部分证明材料开不出来导致一直无法过户，这些在科学设置保单架构的情况下是完全可以避免的。
如果希望现金流领多少、什么时候领由自己说了算，还可以考虑增额终身寿或类增额产品，详情可参考最近的横评：
分红型集中上市，增额终身寿险排名（2024年1月）
如果希望补充养老金，可以参考养老金优秀产品推荐：
领取最高的养老金排名（2023年12月）
当前房产投资的很多局限，正好对应了保险的优势。但保险也不是啥都好，比如不能拿来住，刚需和改善居住需求还得靠房产；收益想象空间也不如基金和股票，如果对自己的长期投资能力有信心，也完全可以入手。
还是那句老生常谈的话，鸡蛋不要放在一个篮子里。无论是卖房后的存量资金分配，还是增量资金的打理，都建议根据自身情况合理搭配。祝大家2024年财务健康，与其盼望过山车般的暴富，不如收获稳中有升的幸福！
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